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金濠平台|这个超大城市房价普遍回调三分之一,值得抄底吗?

2020-01-10 15:05:20来源:新濠影汇在线赌场

金濠平台|这个超大城市房价普遍回调三分之一,值得抄底吗?

金濠平台,来源:米宅

1、

天津有十六个行政区,被当地人严格划分为三个层次。

主城六区——和平、南开、河西、河东、河北、红桥

环城四区——北辰、西青、津南、东丽

远郊五区——静海、武清、宝坻、宁河、蓟县

(很奇怪,南开在主城的西边,而河西却在主城的南边)

为什么只有十五个?

因为还有一个滨海新区。

然而,对于绝大多数的天津人来说,滨海新区属于“别人家的城市”,如果不是在那里工作,一年都不一定去一次,所以也不在这次讨论的范围内。

从买房的角度来看,这十五个区被分为三个层次。

主城六区 > 环城四区 > 远郊五区

这是,天津买房第一定律。

然后呢?

主城六区:和平区 > 河西区 = 南开区 > 河东区 = 河北区 > 红桥区

这是天津买房第二定律。

再然后呢?

环城四区:西青区 > 津南区 > 北辰区 = 东丽区

这是天津买房第三定律。

还有有没有呢?

当然,还有个第三定律补充,如下。

远郊五区:武清 > 静海 =宝坻 > 蓟州 =宁河

这是理解天津这个直辖市的基础。

如果,做为外地人,想在天津买房,务必记住以上定律。

另外,天津买房不但有行政区概念,还有环线概念——内环,中环、外环,另外还有一个被本地人认为2.5环的快速路。

一般来说,如果没有其他因素影响(比如学校、大学、市民中心等)的影响,越靠环内越贵。

以海河为界,海河之南的三个区——南开、和平和河西,被称为上三区,它们是天津市所有资源的顶端。

上一篇文章《这个城市的鄙视链天下无双》中,对上三区的房地产已经讲了不少。

海河之北的河东、河北和红桥,被称为下三区,各方面的资源比上三区要差不少。

今天,把下三区和环城四区给大家简单说一下。

河东区、河北区、红桥区面积差不多,都不大,相对于上三区,除了沿着海河的板块比较好,其他板块城市界面稍差,老小区、小工厂犬牙交错,改造难度大、城市更新进度慢,新盘较少,已经不是外来人口人购房主力区域,现在这三个区域购买人群主要以当地购买力为主。

图:河北区城市界面

房价当然与上三区比不了,主力价格区间在30000-40000元,突破40000的不多(贵的集中在海河沿线以及和上三区交接的地方),偶尔也会出现2字头的房价,比如在河北区的天房北宁公元。

这三个区房价梯度比较明显,贵的是海河边的海河金茂府,高层60000元/平米,洋房65000元/平米,不过这价格是参照和平区的,不具有代表性。

最便宜的是边缘地带的路劲太阳城,均价28500元/平米,中间腹地房价大多在3万出头。

相比较上半年,这三个区房价回调较多,大概10%-15%。

如果你是天津本地人,可以考虑选择下三区,除了学区,就业、商业和上三区的条件差不多。

如果你不是天津本地人,就不建议考虑下三区了。

因为3万-4万的价格,在天津主城只能买个刚需,但是如果放眼全国,这个价格放在很多的其他二线城市,是完全可以买到改善的板块,改善的产品——比如成都、比如武汉,更别说那些洼地城市重庆、长沙了。

所以,对于下三区项目,我的态度就是——这就是天津房地产的鸡肋,食之无味,弃之可惜。

所以对于非本地地缘客户,下三区并不值得重点关注。

全国性客户重点需要关注的是——环城四区。

首先回答大家一个最关注的问题,环城四区房价降了没有,降了多少。

举个实例。

在东丽区最靠近市区的张贵庄板块的融创城项目,最贵的时候售价37000左右,2019年4月左右34000左右价格。

而在笔者探盘期间,居然推出了一批26000-27000的特价房,引发了维权。当我们拿着报价单走出售房部的时候,被好几拨价格维权者堵着要求出示,目的是拍照留存证据,准备找开发商理论。

图:围堵在售房部门口的价格维权者。

图:这就是当时的售楼部算价单

当然,从37000降到了27000,是本人在天津亲眼看到的价格下降最猛的一个项目,至于有没有其他项目在价格和幅度超过它,天津本地的朋友可以留言说明。

要认识环城四区,先来解释一下天津买房第三定律。

环城四区:西青区 > 津南区 > 北辰区 = 东丽区

西青区排在四区之首,可能持有异议的人不多。就业最好,配套最好,挨着上三区的南开区,商业配套有宜家、永旺购物,天津第三大学城也在该区域中。

另外中北镇是天津发展的最好的环外区域,作为房价25000-30000的项目比比皆是,只不过没啥新开项目,大多数处于尾盘阶段。

津南排次席,可能很多人不解,论城市界面和房价甚至还比不上东丽、北辰。

然而津南有两个优势:

第一,挨着强区河西区,能够有许多河西的刚需外溢。

挨着富区富三分,挨着穷区穷三分,在天津房地产市场表现的很突出。

第二,在津南有一个教育特区——天津海河教育园,不但里面有南开的分校,另外其中考政策和城六区是一个待遇。

补充一句,在天津,环城四区和城郊五区之所以被鄙视的一个很大原因就是,他们中考政策和城六区不是一个待遇,其中的学籍者不能报考天津顶配的市五所中学。

而天津海教园之所以是教育特区,就是在园区中的初中学生是有资格报考的,所以非常受天津市非主城六区的家长的青睐,同时受到外地想来分天津教育政策一杯羹的投资者的青睐。

东丽区是天津主城和滨海新区的中间地带,机场也在东边,天津有名的风景区,文旅区东丽湖也在该区域,本该价格不低。无奈最近滨海新区大爆炸之后经济低迷,房价更低迷,带着东丽一块不振。比如东丽湖区域,那么好的自然条件,华侨城的高层不过10000上下,甚至有更多的溢价空间。

北辰区环境一般,但交通很方便,无奈北辰挨着的全是下三区,所以价格也不高。

但是有一个因素值得注意,处于北辰核心位置的高铁北站将成为北京到天津主要枢纽站(北京在天津西北方向),北京南站到天津北站大约30分钟车程。

这是刚需完全可以接受的一个时间,这以后会不会成为天津的高铁新城,成为北京刚需外溢的一个区域,是有可能的。

在我看来,这是一个机会,随着京津房价的差价拉大,随着北京严格限购期限越来越长,积压的刚需购买力越来越多,这种可能性会越来越大,毕竟这里是天津,挨着主城,其配套是燕郊、武清、固安不能比的

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